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高騰を続けてきたマンション市場に異変が起きている。都心や湾岸では中古物件の動きが鈍り、新築でも「売れ残り」の兆しが出始めた。バブル崩壊とリーマンショックを知るベテランたちが警戒する「暴落」は、本当に迫っているのか。過去2回の下落局面から、その条件を読み解く。
執筆：不動産ジャーナリスト 榊 淳司
不動産ジャーナリスト・榊マンション市場研究所主宰。
1962年京都市生まれ。同志社大学法学部、慶應義塾大学文学部卒業。
主に首都圏のマンション市場に関する様々な分析や情報を発信。
東京23内、川崎市、大阪市等の新築マンションの資産価値評価を
有料レポートとしてエンドユーザー向けに提供。
その他経済誌、週刊誌、新聞等にマンション市場に関するコメント掲載多数。
主な著書に「2025年東京不動産大暴落(イースト新書)※現在8刷」、
「マンション格差(講談社現代新書)※現在5刷」、
「マンションは日本人を幸せにするか(集英社新書)※増刷」等。
「たけしのテレビタックル」「羽鳥慎一モーニングショー」
などテレビ、ラジオの出演多数。
早稲田大学オープンカレッジ講師。
高騰を続けてきたマンション市場に「暴落」の足音が近づいているかもしれない
（画像：本文をもとに生成AIで作成）
30年前のマンション「底なし沼」
マンション市場に異変が起きている。
マーケットは今、「暴落」におびえているのだ。
マンション業界のベテランたちは、過去2回の「暴落」を記憶している。彼らにとって、今の状況はまさに「いつか来た道」なのである。
マンション市場が過去に最も大きな「暴落」に見舞われたのは、もう30年も前のことだった。
1990年代後半、マンション価格は全国的に下落していた。
当時、マンションデベロッパーの事業担当者は、こんな悩みを抱えていた。
「去年、このあたりでは4500万円で苦戦したから、今年は4000万円台前半で売り出そう」
そのとおりに値を下げて売り出しても、スムーズには売れない。それでも開発事業は毎年続けなければならず、翌年分の事業企画にも頭を悩ませる。
「4000万円でも苦労したよね。だったら今回は3900万円ならいけるかも」
そうやって、毎年のように価格は下がり続けた。1990年代の新築マンション市場は、まさに「底なし沼」のような状態だった。
それがようやく「底を打った」のは、2002年ごろだった。
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マンション高騰の「カネ」はどこから来た？
世紀が変わったころ、世界経済にも大きな変化が起きた。2000年代、中国の改革開放政策が軌道に乗り、人口14億人を抱える国で年率2桁台という高度成長が始まったのだ。
すさまじい規模の経済発展は、同時に資源の「がぶ飲み」を引き起こした。当然、原油をはじめとする資源価格は高騰した。
【画像付き記事全文はこちら】2000年代の世界経済における変化
（画像：本文をもとに生成AIで作成）
ちょうどそのころ、ロシアではプーチン氏が政権を握った。1999年のことである。1990年代のロシア経済はソ連崩壊後の混乱で低迷し、人々は厳しい生活苦に直面していた。しかし、プーチン氏が政権を担うようになった直後から、資源価格の高騰が始まる。
ロシアは今も昔も世界トップクラスの産油国である。原油価格の高騰はロシア経済を潤し、人々の生活改善にもつながった。時機に恵まれたプーチン氏は人気を博し、長期政権の礎を築いた。
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